201706地产融资现状及银行、信托、私募、资管融资产品备案情况（暨地产融资产品创新及当前可选融资途经）

本文为西政资本原创，转载需经授权

西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。

相关主题文章链接

目  录

一、近期银监、证监主要监管政策回顾 1

二、最近的地产融资市场反应

（一）银行——钱荒来临，资金成本走高

（二）信托——如惊弓之鸟，畏手畏脚

（三）地产私募——受限明显

（四）资管——回归本源

三、当前中小房企可重点考虑的融资方式

（一）主流融资渠道外的其他选择

（二）资管融资产品的设计调整空间

（三）资产证券化的另辟蹊径

四、结论 7

本文字数：5054字  阅读时长：7分钟

笔者按

受2017年银监、证监集中新规的影响，笔者近期一直被银行、信托、私募、资管及地产圈的同业人士问及地产融资产品的设计问题，从各个渠道了解的情况来看，有钱的机构目前很难放款出去，缺钱的大部分地产公司也不再具备融资条件，因此，地产融资的后续走向总体上呈现艰难的态势。

特别说明：本公众号“西政资本”2017年5月25日推文《西政资本：20170524中基协深圳培训现场问答总结（业务实操要点及核心注意事项）》以及2017年6月2日推文《私募基金管理人登记及产品备案合规手册（西政资本201706版）》因涉及敏感问题，已按监管层要求进行了删除处理。为避免本文被删，笔者特在此声明：本文内容仅为笔者的业务经验及对市场操作情况进行的相关总结，不代表任何对业务操作合规性的认可，特此声明。

一、近期银监、证监主要监管政策回顾

银监会2017年3月至4月集中发文后，因理财、同业、代销以及嵌套、杠杆等受到强监管的影响，4月份开始出现了很多银行的委外赎回现象，并造成了银行表外、通道融资业务的急剧收缩，地产融资业务更是首当其冲（具体请参见本公众号“西政资本”2017年5月2日发布之《银监新规后地产企业之银行融资注意事项与操作要点》）。

2017年5月8日，政治局再次召开会议以落实国家金融安全工作，保监会、银监会、证监会、各大交易所都做出明确部署，券商资管资金池业务的全面检查立刻成为第二波金融整顿风暴的标志。

2017年5月12日，银行业理财登记托管中心有限公司发布《关于进一步规范银行理财产品穿透登记工作的通知》（理财中心发[2017]14号），要求“各银行业金融机构应严格按照银监会各项规定尽快完善本行理财投资业务和登记工作制度，并且在全国银行业理财信息登记系统（以下简称“理财登记系统”）中真实、准确、完整、及时地登记底层基础资产和负债信息”，至此，银行融资（含自营、表外、通道业务）进入了全面监管的时代，各银行都在大力整顿和收缩融资业务。

2017年5月19日，证监会发言人张晓军在新闻发布会上谈及新沃基金专户业务风控缺失导致重大事件处罚时首提全面禁止通道业务，强调不得让渡管理责任；证券基金经营机构从事资管业务应坚持资管业务本源，谨慎勤勉履行管理人职责，不得从事让渡管理责任的所谓“通道业务”。从监管要义来看，本次的监管初衷针对的是整个资管行业，包括券商资管、基金公司及基金子公司的通道业务。从监管的效果上看，证券系统的通道业务被全面叫停可以算是监管层面的重大进步，后续信托通道业务的全面禁止直接将通道业务推入冰点（当然合规的通道业务仍可持续）。

2017年5月下旬，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点，并重点检查信托公司“是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务；“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款”，此波检查直接导致地产信托渠道融资进入速冻状态。

二、最近的地产融资市场反应

（一）银行——钱荒来临，资金成本走高

2017年3月份以来，受银监会密集发布监管新规强令清理金融杠杆的影响，央行同步抬高了市场利率，并倒逼银行去杠杆。在货币政策和行业监管的同时挤压下，目前银行资金非常紧张，加上此前银行委外的集中赎回，先前已拼命加杠杆的银行目前已进入“巧妇难为无米之炊”的尴尬境地。笔者经与西政资本合作较为紧密的一些银行高层领导深入沟通后，发现当前不少银行已进入阵痛期，一是面临监管层面去杠杆的强大压力，二是在资产端还未到期，银行又无法或不准备缩表的情况下，接下来的一些负债陆续到期后，同业、期限错配的缺口只能用其他负债来填补，加上当前负债争夺比较激烈，不少银行就只能靠发行较高收益率的理财产品来填补，这也是为何近期理财价格普遍上涨的根本原因。

值得注意的是，自4月份以来，地产企业和银行的关系进入了极度微妙的状态。监管新规连续发布后，银行加强了投后管理，尤其是现场检查方面达到了前所未有的认真程度（准确来说就是动真格了）。从种种迹象来看，很多银行都在通过强化贷后管理、投后督导、现场检查等方式为收贷做准备。就地产方向的存量贷款而言，很多中小开发商将面临大限，笔者与几个银行的副行长沟通的时候，甚至被告知银行收回到期的贷款本息后肯定无法续贷，且已下贷款批复的地产企业也面临当前政策下银行无法继续放款的艰难处境。总体而言，对地产融资的高压监管政策以及金融去杠杆的强势要求，加上当前的钱荒态势，很有可能引起一大波小规模地产企业的倒塌，在被迫的并购重组浪潮下也将不可逆转地往寡头地产的时代发展。

根据上述预测，地产公司后续的融资成本将明显走高。即便如此，在地产公司存量贷款的处置方面，因银行原先在资产端的配置方面有一定的差异性。因此，地产公司可根据原贷款产品的情况与银行充分沟通，尽量争取贷款维续空间（准确来说是以时间换空间）。从操作层面来看，一方面是银行理财、资管、同业业务交易过程中存在期限错配，资产端期限相对较长（比如2-3年），因此，在到期之前银行不能够变现；另一方面，如果资产端配置了债券，银行在预期未来趋势反转的情况下也肯定不愿意变现。当然，就短期而言，上述地产公司与银行的沟通空间取决于银行以更高利率水平借钱融资，例如发行更多的同业存单与理财产品，不过最终还是得依赖于资产端配置的收益率上升。

（二）信托——如惊弓之鸟，畏手畏脚

4号规范后（指基金业协会于2017年2月13日发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》），信托对地产的非标类融资骤减，虽然其后仍有不少股加债融资与股权融资，但信托总体上仅保留对位列国内百强的优质开发商且满足“四三二”条件的项目提供融资。

在银监会于5月下旬向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》对房地产信托业务进行重点检查后，目前不少信托公司都已胆战心惊，且不少满足“四三二”条件的项目信托公司也不太敢轻易放款。根据笔者与一些信托公司高管的沟通情况，笔者认为此轮检查虽然会带来阵痛期，但后期的合规项目仍可以顺利取得融资，且不少中小型信托机构仍会就融资产品、融资用途等进行更灵活的设置。

（三）地产私募——受限明显

中基协目前对地产基金产品备案的态度非常明确——一切都从严审核。基金管理人在产品备案过程中，如果备案产品属于地产方向的基金，但备案材料无法看出是哪种类型的地产项目，则管理人必须按协会要求补交投资协议。从审核的严格程度来看，目前协会已要求审核员逐项核对是否符合4号规范的每条规定。先前有不少地产投向的基金管理人模糊处理投资标的的，只要被识别为地产基金，在目前没有项目的情况下（即使以后肯定会有），目前也是很难通过产品备案。

总体来看，地产基金（包括股权类和其他类）的备案依赖于对底层资产（即项目情况）的披露，并最终取决于基金产品对4号规范的遵守情况。值得特别注意的是，此前协会允许备案通过的股加债产品目前的风向已发生改变，受专业化经营（问答十三）的影响，协会目前基本只允许纯股权投资形式的存在（即不放开股加债产品的备案）。

（四）资管——回归本源

受新八条（《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》）及4号规范（《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》）影响，地产资管类融资产品已基本萎缩，但仍有不少资管产品通过资金池或变换融资主体、用途等形式完成地产融资。2017年5月8日政治局会议召开之后，券商资管成为了银监新规对委外等产品开刀后第二个被整改的目标。证监会上个月约谈了多家大型券商，明确要求其全面清理债券类资金池产品，要求不得开展或参与具有滚动发行、集合运作、期限错配、分离定价特征的资金池业务，不得“以短投长”或者“长折短买”，也即继信托、私募基金及银行理财相继叫停资金池类产品后，券商资管的资金池业务亦面临终结的命运。从目前来看，地产资管类融资产品正式进入了负增长时代，地产项目后续融资也将面临较大障碍。

三、当前中小房企可重点考虑的融资方式

（一）主流融资渠道外的其他选择

根据西政资本近期办理地产融资的经验，笔者认为，在银行、信托、私募、资管均难以解决土地款及前期开发成本/费用的情况下，中小房企可以选择与一些实力较强的大型P2P平台合作，这类平台的融资产品设计地非常灵活，比如通过地方金交所等进行债权的转换设置等，资金成本可介于信托和私募之间，且借款期限、放款方式均比较灵活，放款时间也较快，因此是一个不错的选择。（备注：此类P2P平台的融资操作一般是以自有资金完成放贷后通过P2P平台与金交所等处理债权。）

除此之外，担保公司也像上述P2P平台一样，在众多融资渠道中因其灵活性而独树一帜。保理公司、融资租赁公司的债权传导功能目前也被发挥地淋漓尽致，笔者发现，目前通过债权传导实现曲线融资的地产公司还真不在少数。

（二）资管融资产品的设计调整空间

从融资产品的备案及监管情况来看，目前银行、信托、私募、资管等渠道的地产融资产品均已面临大限。从发展趋势来看，股权类的融资产品或将成为严厉监管态势下保持地产公司流动性和发展规模的不二之选（如万科和恒大）。另外，从操作层面来看，因机构投资的天然债性特征，地产的债权性投资不太可能大规模缩减，今后也将可能更多地往产品创新或融资变通的方向发展。据笔者了解，不少综合性的企业（即房地产开发业务不为唯一主营）已开始通过其他关联方作为主体进行融资的形式完成“曲线救国”，不少房企甚至直接选择由项目公司以土地或资产做抵押担保的形式配合其他方取得资金后从体系外调回使用。该类方式虽然合规方面有种种瑕疵，但在当前形势，可能是不少地产公司的无奈之选，当然笔者对该类做法亦持保留态度。

此外，从产品结构来看，不少地产资管类融资产品通过外部增信的方式强化了产品的合规和安全性（如引入担保公司），该类做法亦不失为解决地产融资的好路径。

（三）资产证券化的另辟蹊径

受产品合规的影响，不少朋友向笔者反映过对资产证券化运作的有心无力。事实上，从融资层面来看，资产证券化只是承担着通道的功能而已，笔者经办的资产证券化融资类项目中，甚至出现过一个月内完成资产证券化融资的情况。因此就融资操作而言，只要存量物业有一定的现金流基础（也即不需要物业非常优质），在资产证券化的融资方面都会有很多的操作空间。通俗一点地说，对于个别机构而言，资产证券化的设计纯粹是为了解决放款问题而已。当然，上述以融资和放款为导向的做法不具有普遍性特征，因此，在资产证券化融资渠道的选择过程中需找准对象。

需特别提醒的是，上述资产证券化融资渠道被青睐的原因除了作为通道的短平快特征外，更多的是因为高杠杆的承载空间。从操作实例来看，地产公司通过发行租金收益权ABS可以融资，并作为替换经营性物业贷款的融资产品；因租金收益权ABS可以达到的融资规模通常高于经营性物业贷款（如某商业地产的年营业收入为10亿元，通过租金收益权ABS，融资期限5年，其可融资规模可达40亿元左右，若融资期限长，规模还可以更大），而且融资成本往往较存量经营性物业贷款低。因此，对于有自持/经营性物业的地产公司而言，找准可灵活操作资产证券化融资产品的机构也是不错的选择。

四、结论

综上所述，在当前金融去杠杆以及地产融资受重点监管的背景下，尽管银行、信托、私募、资管等渠道的融资受限重重，但在此背景下冒头的P2P平台、担保公司等融资渠道也是不错的选择（虽然资金成本略高）。除此之外，融资产品的设计及变通仍然有很多沟通空间，当然笔者对上述存在的合规问题亦持保留意见。

PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号xizhengziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。

联系人：刘宝琴

电话：[phone]

手机：[phone]（微信同号）

邮箱：[e-mail]

转载请联系微信：xizhengziben

西政资本

专业铸造极致

长按，识别二维码，加关注哟